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PRATICHE EDILIZIE: LA CILA

PRATICHE EDILIZIE:
CILA
La comunicazione di inizio lavori venne introdotta nel 2010 nel Testo Unico dell'edilizia Dpr 380/01 per semplificare l'avvio di lavori edilizi da realizzare senza titolo abilitativo ma con una comunicazione inviata anche in modo telematico all'ufficio tecnico del Comune.
Per presentare una CILA è necessario l'ausilio di un tecnico abilitato che deve redigere i disegni di progetto e l'asseverazione per dichiarare se gli interventi rientrano tra quelli ricadenti nella CILA e se rispettano le normative antisismiche, energetiche, antincendio, igienico sanitarie, etc
Gli interventi subordinati a Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata sono quelli ricadenti nella manutenzione straordinaria e nel restauro e risanamento conservativo senza interventi strutturali.
Manutenzione straordinaria
Sono permessi con la Comunicazione Inizio Lavori gli interventi di manutenzione straordinaria sempre che non vi siano interventi strutturali o non cambino i parametri urbanistici.
Generalmente i lavori di manutenzione straordinaria sono quelli in cui si determina una nuova distribuzione degli spazi interni senza modifiche delle facciate o dei volumi
Il tecnico abilitato deve dichiarare di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa e con il committente e che gli interventi non prevedono il rilascio di un titolo abilitativo. E' quindi il tecnico a caricarsi della responsabilità di dichiarare se i lavori possono essere realizzati solo con una semplice comunicazione CILA.
Ristrutturazione di un appartamento
Comunicazione Inizio Lavori
Pratica
La CILA permette interventi di manutenzione straordinaria
La CILA è molto utilizzata per la tipica ristrutturazione di appartamenti
La difficoltà sta nel capire quando gli interventi sono compresi nella manutenzione ordinaria o nella straordinaria. In generale quando si cambia la distribuzione degli ambienti con la demolizione e costruzione di tramezzi si ricade in manutenzione straordinaria. Quando si cambiano le finiture ed i rivestimenti in manutenzione ordinaria. Ma non è sempre semplice capire in quale tra le due categorie si ricade perchè le definizioni sono complesse
La CILA permette di iniziare i lavori il giorno stesso della consegna al Comune. Nel passato invece, fino al 2010, la pratica necessaria per la ristrutturazione di un appartamento era la DIA (Denuncia Inizio Attività) che obbligava ad attendere 30 giorni prima di iniziare i lavori.
Interventi di edilizia libera che si possono realizzare senza la CILA
Nell' Art. 6 al comma 1 sono invece individuati quegli interventi di attività edilizia libera che non necessitano di alcuna comunicazione:

  • Manutenzione ordinaria (Leggi: quali sono interventi manutenzione ordinaria
  • Installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw
  • Interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche (sempre che non alterino la sagoma dell'edificio e non prevedano la realizzazione di scale ed ascensori)
  • Alcune opere per attività di ricerca nel sottosuolo
  • I movimenti di terra per attività agricole
  • Serre mobili stagionali per attività agricola (non in muratura)
  • Le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all'amministrazione comunale
  • Le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni
  • I pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici fuori dai centri storici
  • Le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. 
Quando si può usare la CILA o iniziare i lavori senza alcuna comunicazione
la CILA viene presentata, con l'ausilio di un tecnico abilitato, per opere di manutenzione straordinaria senza modifiche strutturali, cioè tipiche ristrutturazioni che prevedono la modifica della distribuzione interna delle stanze.
Non si presenta nessuna richiesta al comune se gli interventi ricadono nella manutenzione ordinaria
Esistono altri due pratiche che autorizzano lavori edilizi:
  1. la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività): per interventi di manutenzione straordinaria che riguardino le parti strutturali dell'edificio, gli interventi di restauro che riguardino le parti strutturali dell'edificio, di risanamento conservativo e interventi di ristrutturazione edilizia. Le definizioni delle varie "categorie di intervento" sono determinate dall'art. 3 Testo Unico dell'edilizia Dpr 380/01
  2. Il Permesso per Costruire: gli interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica
In sintesi possono capitare 4 casi:
  1. Nessuna comunicazione
  2. CILA
  3. SCIA
  4. Permesso di Costruire
La CILA può essere presentata dal proprietario dell'immobile all'ufficio tecnico del proprio Comune ma è preferibile che venga consegnata direttamente dal tecnico abilitato che si occupa di redigere l'asseverazione ed i disegni tecnici.
Questo perchè spesso in alcuni uffici è prassi visionare la pratica con il tecnico del comune prima di presentarla allo sportello unico dell'edilizia e valutare insieme al professionista alcune scelte tecniche.
A chi consegnare la CILA e gli allegati
La comunicazione va presentata all'ufficio tecnico del comune (sportello unico dell'edilizia).
Se si tratta di una comunicazione per lavori di manutenzione straordinaria (come per la ristrutturazione di un appartamento) oltre alla modulistica vanno consegnati ulteriori documenti:
  • Relazione tecnica asseverata di un tecnico dove si dichiara anche la legittimità della preesistenza
  • Elaborati grafici con disegni dell'ante, post ed intra operam, stralcio catastale e stralcio di Piano Regolatore Generale (PRG). 
  • Durc della ditta esecutrice non antecedente a tre mesi (non più obbligatorio, il DURC viene verificato direttamente online dal comune)
  • Progetto degli impianti secondo il DM 37/08 (se dovuto)
  • Titolo di proprietà dell'immobile (rogito, successione, etc)
Ogni comune può richiedere ulteriori documenti ed altre modalità di presentazione secondo il proprio regolamento edilizio.
Chi prepara la modulistica ed i disegni
Il tecnico abilitato può essere un architetto, un ingegnere, un geometra, per redigere la pratica deve essere iscritto all'Albo, avere la partita IVA e rilasciare la fattura per prestazione professionale. Questa fattura può essere utilizzata per la detrazione per ristrutturazione edilizia e viene richiesta dall'Agenzia delle Entrate in caso di controlli.
Tempi e costi
Dopo la consegna al comune i lavori possono iniziare immediatamente. Questa è una grande differenza con la DIA che prevedeva un'attesa di 30 giorni affinchè maturasse il silenzio-assenso del Comune. Il costo della CILA dipende dal Comune. A Roma il costo di una è di circa 250 euro per diritti di segreteria, a Milano la presentazione è gratuita.
Iniziare e chiudere i lavori
I lavori possono iniziare appena viene consegnata e protocollata la pratica al Comune.
Durante i lavori non bisogna comunicare niente al Comune
Alla conclusione dei lavori va consegnata la "fine lavori" ("certificato di collaudo finale") e nella maggior parte dei casi anche i seguenti documenti tecnici:
  • Collaudo a firma di tecnico abilitato
  • Variazione catastale DOCFA
  • AQE - Attestato di Qualificazione Energetica
  • Formulario smaltimento dei rifiuti
Variazione catastale
Va presentata tramite procedura DOCFA la variazione catastale se gli interventi hanno comportato un cambio della distribuzione interna e modifica dei tramezzi interni. La variazione permette di aggiornare la planimetria catastale e, in caso di rogito, assicurare la conformità catastale. Bisogna procedere entro 30 giorni dall'ultimazione dei lavori con la variazione catastale.
Da Luglio 2010 è infatti obbligatorio prima del rogito verificare e dichiarare la conformità tra lo stato di fatto e i dati catastali dell'immobile. Gli inadempienti sono passibili di importanti conseguenze come la nullità dell'atto.
Arch. Filippo Curigliano
 
 
 
 


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